¿Por qué las fibras continúan manteniéndose como un vehículo de inversión interesante?

A los fideicomisos de inversión y bienes raíces (fibras) les ha ido bien durante los dos primeros trimestres del año y las perspectivas son buenas para el cierre del tercero. Los buenos resultados han sido protagonizados por crecimientos de doble dígito. Las 10 fibras que conforman este sector dentro de la BMV promediaron un crecimiento conjunto de 31.15% en sus ingresos, al pasar de MXN 10,956 millones a MXN 14,369 millones durante el primer semestre del 2016.

Y es que los fundamentos del sector inmobiliario y de construcción son alentadores: sólidas ocupaciones y –en buena parte de los casos– tarifas dolarizadas que dan un impulso adicional a las cuentas de resultados. Por ejemplo, la ocupación promedio del segmento industrial superó el 94% durante el segundo trimestre del año. Dentro de las fibras cuyo enfoque está en el segmento industrial, Fibra Prologis registró la tasa más alta: 96.40% (Terrafina y Macquaire le siguen a la zaga). El sector comercial –que incluye a Fibra Shop, Danhos, Fibra Uno– estuvo también acompañado por sólidos resultados, con una ocupación que promedió 94%, aproximadamente.

La creciente actividad manufacturera y de consumo en el país alientan a que las compañías amplíen los espacios que alberguen sus plantas de producción. Este es el principal “driver” de la expansión de demanda de espacios rentables en el sector inmobiliario industrial y de las fibras industriales.

Las altas tasas de ocupación han sido acompañadas por la ampliación de la superficie bruta rentable, la cual en conjunto fue superior a los 18 millones de m2 al cierre del segundo trimestre del año. Esto representa un crecimiento de más del 58% desde el 2014. Signum Research proyecta que hacia finales del 2016 la superficie podría alcanzar los 19 millones de m2. Lo descrito previamente es reflejo de la fuerza del sector. Sin embargo, es razonable empezar a pensar dónde está el techo del sector en el país y la disponibilidad de inmuebles a adquirir.

Más allá de los buenos rendimientos que vienen generando, ¿cuál es el principal atractivo de las fibras? Más allá del acceso fácil que dan a los inversionistas a portafolios de inmuebles amplios, los retornos constantes con cierta previsibilidad que otorgan.

Las perspectivas son alentadoras, más aún en un contexto mundial de retornos discretos en distintos mercados y vehículos. Accival Casa de Bolsa estima que para el 2017 los rendimientos por dividendos se ubicarán en el rango de 7.5% a 7.9%. Cabe señalar que alrededor del 80% de la contribución de las rentas de las fibras es en dólares, hecho que beneficia los ingresos de los inversionistas en la coyuntura actual de depreciación del peso frente a la divisa estadounidense.

La creciente actividad manufacturera y de consumo en el país alientan a que las compañías amplíen los espacios que alberguen sus plantas de producción. Este es el principal driver de la expansión de demanda de espacios rentables en el sector inmobiliario industrial. Es por ello que las fibras siguen y seguirán ‘de compras’. De acuerdo a informaciones públicas, Fibra Prologis planea adquisiciones, Fibra Uno tiene planeado invertir hasta MXN 21,000 millones en adquisiciones. Y la lista sigue.

De cara al futuro –como comentamos antes– el desafío consiste en entender el techo de estos vehículos en relación a oportunidades de compra en México. Asimismo, prever si surgirán las condiciones de mercado para nuevas fibras especializadas en sectores como vivienda y proyectar cuál será el comportamiento del tipo de cambio. El sector sigue caminando fuerte y todo indica que podremos ver actividad de nuevas entidades en el mercado en breve.